Дальнейшие перспективы рубля и недвижимости. Прогноз.

Начавшийся 2016 год принес всем нам понимание того, что лучше не станет. Мы все живем еще старыми надеждами на то что будет лучше, но лучше будет вряд ли. В этом посте я хочу написать свой прогноз перспектив рубля, стоимости нефти и стоимости недвижимости в России. При этом хочу заметить, что в данной статье не содержится никакого инсайда или точной информации. Все что вы тут прочитаете это мои эмпирические выводы и рассуждения исходя из сложившейся ситуации и наметившейся тенденции.

Основная тенденция в 2016 году - это снижение цен на нефть. А раз снижаются цены на нефть и ЦБ отпустил рубль в свободное плавание, то итогом будет прямое обесценение рубля ко всем валютам, включая доллар и евро. Цена на один доллар и евро к концу года, при стоимости нефти в 20 долларов, может достигнуть 90 и 100 рублей соответственно.

При этом если цена на нефть дойдет до 10 долларов за баррель, тогда один доллар будет = 120 рублям. Упасть ниже 10 долларов за баррель думаю почти невозможно. Почему же падает нефть? В своем посте двухгодичной давности про стоимость нефти: Стоимость нефти быстро падает я писал, что у США есть какие-то возможности для прямого регулирования рынка нефти. Не могу сказать какие, но они точно существуют, это полностью подтвердили последние два года. За это время нефть снизилась с 90 долларов до 30, считай в 3 раза. Огромное падение.

Куда интересней обстоят дела со стоимостью недвижимости в России. Так как люди не умеют и не знаю куда вкладывать свои честно или нечестно заработанные деньги - они вкладывают их в недвижимость. Кто-то покупает старую хрущевку, как я например (Как заработать на квартиру в Москве), а кто-то строит бизнес-центр класса А+. И те и другие делают это потому что хотят заработать или боятся потерять заработанные деньги. Но к глубочайшему сожалению стоимость недвижимости сейчас сильно снижается. Про снижение в долларах всем понятно, цена за квадрат в Москве снизилась с 6 000 долларов до 2 300. Нас интересует в первую очередь цена в рублях, но и она снизилась со 190 000 (стоимость квадрата на 12.01.2015) рублей до 178 000 (стоимость квадрата на 15.01.2016).

Считаю, что это снижение только усилится, причем достаточно скоро. К концу 2016 года стоимость квадрата жилой недвижимости в Москве должна быть примерно 150 000 рублей. Почему? Потому что у людей нет желания вкладываться в недвижимость. Вот несколько факторов почему никто не будет покупать излишки и почему будет все только хуже.

  • НАЛОГИ. Через 4 года, к 2020 году налоги с жилой недвижимости увеличатся в 5 раз. Раньше налог платился с инвентаризационной стоимости, а сейчас будет с кадастровой. Сама ставка, да, снизилась, но кадастровая стоимость в 30 раз выше, чем инвентаризационная. Больше всего это заденет коммерческую недвижимость. Для нее ставка к 20 году достигнет 2% от кадастра. Приведу пример по коммерческой недвижке: продавался мини-офис площадью 18 квадратов за 2 300 000 рублей. Кадастр при этом очень приближен к рынку, примерно 2 000 000 был. Представьте, что вам придется каждый год отдавать за владение этим "супер-офисом" в 18 квадратных метров целых 45 000 рублей. Не хило? И это за офис в 18 кв.м., теперь посчитайте сколько придется заплатить за офис в 200 и больше квадратов.
  • СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ. Мало кто захочет вкладываться в недвижимость, так как в валюте она дорожать точно не будет, да и в рублях будет снижаться. Купил за 5 000, продал за 4 800 через год, кому же это понравится? Никому. И когда люди это поймут, у них поменяются ожидания от недвижимости.
  • ДОРОГИЕ КРЕДИТЫ. Для того чтобы сдержать инфляцию, а самое главное не дать опуститься курсу до 500 рублей за доллар центральному банку придется повысить базовую ставку (рефинансирование). Соответственно мы получим недоступность кредитов, они будут конечно, но ставка 25%-35%, кому она нужна? Никому. При этом в марте заканчивается программа субсидирования первичной недвижимости, и если ее не продлят, то рынок встанет. Продажи будут крайне редкими.
  • РОСТ ПОБОРОВ. Государству придется увеличить всевозможные поборы с населения и бизнеса. Это совершенно точно. Сами сделайте выводы, к чему это приведет.
  • ИНФЛЯЦИЯ. Не смотря на то, что инфляция на все будет разгоняться, недвижимость вряд ли будет отыгрывать эти темпы. У нее, конечно, есть и своя инфляция, но в данном случае она будет куда ниже темпов роста основной инфляции.
  • ВОЙНА. Она уже идет, но пока не на территории нашей страны. А это требует серьезных финансовых вложений. Некоторые военные заводы уже сейчас работают в три смены, а что будет когда она разгорится посильней можете себе представить.

Некоторые основы своих выводов я представил выше. Этот список как минимум можно дополнить еще несколькими факторами, но о них я хочу дополнительно написать. Самое неприятное, что кризис похожий на 1998 год сейчас уже произошел. В 1998 рубль насколько упал? С 6 рублей до 30, то есть в пять раз. А в период с 2008 года насколько? С 23 рублей до 77, то есть в 3,3 раза. Почти такая же цифра, еще чуть чуть и будет даже больше. При этом на протяжении с 1998 до 2008 рубль постепенно отыгрывал позиции в самом своем минимуме он стоил 23 рубля за один американский доллар.

Вот прямо сейчас я сидел писал эту статью и мне пришла СМСка о том, что мое отделение Юниаструм банка закрывается и обслуживание переносится в другое, совсем мне неудобное. Банки закрываются один за одним, люди разоряются. Система страхования вкладов находится под угрозой и уже есть случаи невыплаты страховок под различными предлогами. Пока это сильно не афишируется, но не за горами те времена когда страховки перестанут выплачивать совсем.

С 6 рублей до 30, то есть в пять раз. А в период с 2008 года насколько? С 23 рублей до 77, то есть в 3,3 раза.

При этом все те кто взял долгосрочный, большой кредит думают, что инфляция непременно заставит увеличится их зарплаты и обесценит их кредит. Да, в настоящей экономической модели это было бы именно так, но в нашем случае государство скорей всего произведет некую индексацию стоимости старых денег на новые. То есть отменит как в 90-е старые деньги и введет новые. Зарплата-то будет в новых, а кредит в старых! Какая радость. Но почти уверен, что каким-то хитрым образом они сделают так чтобы кредиты людей, кому кредит еще платить лет 20, будут проиндексированы на новые деньги с каким-нибудь коэффициентом, и в итоге ничего не изменится. Платить от новой зарплаты в % соотношении придется столько же сколько и раньше. Не забывайте раньше у нас в стране не было столько закредитованных ипотечников и других видов должников.

В течение следующих 5 лет, даже те люди, которые всегда покупали бытовую технику без кредита, будут вынуждены брать кредит. Другие же будут брать кредиты на обувь, одежду, а самые бедные - на еду. Это прямой показатель наступающего кризиса. Чем мельче кредиты - тем хуже ситуация в экономике. Кредит на квартиру, машину еще ладно о.к., а вот на обувь - это беда. Ведь раньше со средней зарплаты в Москве (~60 000 руб.) можно было купить всю бытовую технику: холодильник, стиралку, плиту, телевизор. А сейчас?..

Но все не так плохо, главное бы не отменили базовые принципы, как бесплатная медицина и образование. Если отменят - пиши пропало..


ИТОГИ:

  • 1) Не ждите подорожания недвижимости, ждите её дна, потом можно покупать. Дно придется определять самостоятельно, в этом вам никто не поможет. Если же вы хотите просто жить в своем жилье, то смысла ждать никакого нет.
  • 2) Если вы хотите использовать вклады, то не гонитесь за максимальной выгодой. Не вкладывайтесь в банки-помойки и выше страховой суммы.
  • 3) Если хотите заработать на валюте, то сейчас самое время прикупить долларов и евро.

Другие интересные статьи:

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Еще информация на эту тему:
Топ 10 записей в блоге: