Начавшийся 2016 год принес всем нам понимание того, что лучше не станет. Мы все живем еще старыми надеждами на то что будет лучше, но лучше будет вряд ли. В этом посте я хочу написать свой прогноз перспектив рубля, стоимости нефти и стоимости недвижимости в России. При этом хочу заметить, что в данной статье не содержится никакого инсайда или точной информации. Все что вы тут прочитаете это мои эмпирические выводы и рассуждения исходя из сложившейся ситуации и наметившейся тенденции.
Основная тенденция в 2016 году - это снижение цен на нефть. А раз снижаются цены на нефть и ЦБ отпустил рубль в свободное плавание, то итогом будет прямое обесценение рубля ко всем валютам, включая доллар и евро. Цена на один доллар и евро к концу года, при стоимости нефти в 20 долларов, может достигнуть 90 и 100 рублей соответственно.
При этом если цена на нефть дойдет до 10 долларов за баррель, тогда один доллар будет = 120 рублям. Упасть ниже 10 долларов за баррель думаю почти невозможно. Почему же падает нефть? В своем посте двухгодичной давности про стоимость нефти: Стоимость нефти быстро падает я писал, что у США есть какие-то возможности для прямого регулирования рынка нефти. Не могу сказать какие, но они точно существуют, это полностью подтвердили последние два года. За это время нефть снизилась с 90 долларов до 30, считай в 3 раза. Огромное падение.
Куда интересней обстоят дела со стоимостью недвижимости в России. Так как люди не умеют и не знаю куда вкладывать свои честно или нечестно заработанные деньги - они вкладывают их в недвижимость. Кто-то покупает старую хрущевку, как я например (Как заработать на квартиру в Москве), а кто-то строит бизнес-центр класса А+. И те и другие делают это потому что хотят заработать или боятся потерять заработанные деньги. Но к глубочайшему сожалению стоимость недвижимости сейчас сильно снижается. Про снижение в долларах всем понятно, цена за квадрат в Москве снизилась с 6 000 долларов до 2 300. Нас интересует в первую очередь цена в рублях, но и она снизилась со 190 000 (стоимость квадрата на 12.01.2015) рублей до 178 000 (стоимость квадрата на 15.01.2016).
Считаю, что это снижение только усилится, причем достаточно скоро. К концу 2016 года стоимость квадрата жилой недвижимости в Москве должна быть примерно 150 000 рублей. Почему? Потому что у людей нет желания вкладываться в недвижимость. Вот несколько факторов почему никто не будет покупать излишки и почему будет все только хуже.
- НАЛОГИ. Через 4 года, к 2020 году налоги с жилой недвижимости увеличатся в 5 раз. Раньше налог платился с инвентаризационной стоимости, а сейчас будет с кадастровой. Сама ставка, да, снизилась, но кадастровая стоимость в 30 раз выше, чем инвентаризационная. Больше всего это заденет коммерческую недвижимость. Для нее ставка к 20 году достигнет 2% от кадастра. Приведу пример по коммерческой недвижке: продавался мини-офис площадью 18 квадратов за 2 300 000 рублей. Кадастр при этом очень приближен к рынку, примерно 2 000 000 был. Представьте, что вам придется каждый год отдавать за владение этим "супер-офисом" в 18 квадратных метров целых 45 000 рублей. Не хило? И это за офис в 18 кв.м., теперь посчитайте сколько придется заплатить за офис в 200 и больше квадратов.
- СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ. Мало кто захочет вкладываться в недвижимость, так как в валюте она дорожать точно не будет, да и в рублях будет снижаться. Купил за 5 000, продал за 4 800 через год, кому же это понравится? Никому. И когда люди это поймут, у них поменяются ожидания от недвижимости.
- ДОРОГИЕ КРЕДИТЫ. Для того чтобы сдержать инфляцию, а самое главное не дать опуститься курсу до 500 рублей за доллар центральному банку придется повысить базовую ставку (рефинансирование). Соответственно мы получим недоступность кредитов, они будут конечно, но ставка 25%-35%, кому она нужна? Никому. При этом в марте заканчивается программа субсидирования первичной недвижимости, и если ее не продлят, то рынок встанет. Продажи будут крайне редкими.
- РОСТ ПОБОРОВ. Государству придется увеличить всевозможные поборы с населения и бизнеса. Это совершенно точно. Сами сделайте выводы, к чему это приведет.
- ИНФЛЯЦИЯ. Не смотря на то, что инфляция на все будет разгоняться, недвижимость вряд ли будет отыгрывать эти темпы. У нее, конечно, есть и своя инфляция, но в данном случае она будет куда ниже темпов роста основной инфляции.
- ВОЙНА. Она уже идет, но пока не на территории нашей страны. А это требует серьезных финансовых вложений. Некоторые военные заводы уже сейчас работают в три смены, а что будет когда она разгорится посильней можете себе представить.
Некоторые основы своих выводов я представил выше. Этот список как минимум можно дополнить еще несколькими факторами, но о них я хочу дополнительно написать. Самое неприятное, что кризис похожий на 1998 год сейчас уже произошел. В 1998 рубль насколько упал? С 6 рублей до 30, то есть в пять раз. А в период с 2008 года насколько? С 23 рублей до 77, то есть в 3,3 раза. Почти такая же цифра, еще чуть чуть и будет даже больше. При этом на протяжении с 1998 до 2008 рубль постепенно отыгрывал позиции в самом своем минимуме он стоил 23 рубля за один американский доллар.
Вот прямо сейчас я сидел писал эту статью и мне пришла СМСка о том, что мое отделение Юниаструм банка закрывается и обслуживание переносится в другое, совсем мне неудобное. Банки закрываются один за одним, люди разоряются. Система страхования вкладов находится под угрозой и уже есть случаи невыплаты страховок под различными предлогами. Пока это сильно не афишируется, но не за горами те времена когда страховки перестанут выплачивать совсем.
При этом все те кто взял долгосрочный, большой кредит думают, что инфляция непременно заставит увеличится их зарплаты и обесценит их кредит. Да, в настоящей экономической модели это было бы именно так, но в нашем случае государство скорей всего произведет некую индексацию стоимости старых денег на новые. То есть отменит как в 90-е старые деньги и введет новые. Зарплата-то будет в новых, а кредит в старых! Какая радость. Но почти уверен, что каким-то хитрым образом они сделают так чтобы кредиты людей, кому кредит еще платить лет 20, будут проиндексированы на новые деньги с каким-нибудь коэффициентом, и в итоге ничего не изменится. Платить от новой зарплаты в % соотношении придется столько же сколько и раньше. Не забывайте раньше у нас в стране не было столько закредитованных ипотечников и других видов должников.
В течение следующих 5 лет, даже те люди, которые всегда покупали бытовую технику без кредита, будут вынуждены брать кредит. Другие же будут брать кредиты на обувь, одежду, а самые бедные - на еду. Это прямой показатель наступающего кризиса. Чем мельче кредиты - тем хуже ситуация в экономике. Кредит на квартиру, машину еще ладно о.к., а вот на обувь - это беда. Ведь раньше со средней зарплаты в Москве (~60 000 руб.) можно было купить всю бытовую технику: холодильник, стиралку, плиту, телевизор. А сейчас?..
Но все не так плохо, главное бы не отменили базовые принципы, как бесплатная медицина и образование. Если отменят - пиши пропало..
ИТОГИ:
- 1) Не ждите подорожания недвижимости, ждите её дна, потом можно покупать. Дно придется определять самостоятельно, в этом вам никто не поможет. Если же вы хотите просто жить в своем жилье, то смысла ждать никакого нет.
- 2) Если вы хотите использовать вклады, то не гонитесь за максимальной выгодой. Не вкладывайтесь в банки-помойки и выше страховой суммы.
- 3) Если хотите заработать на валюте, то сейчас самое время прикупить долларов и евро.
Другие интересные статьи: